1 Eylül 2023 itibarıyla bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediğinde arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açamayacak. Peki arabuluculuk sistemi nasıl işleyecek? Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı:

“Başvuru adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına yapılıyor. Büro olmayan yerlerde Sulh Hukuk Mahkemesi Yazı İşleri Müdürlüğü tarafından gerçekleştiriliyor.

‘AÇILAN DAVA 42 BİNİ BULDU’

Özellikle dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin düzenleme gayrimenkulde büyük bir önem taşıyor. Sadece 2022 yılında hukuk mahkemelerinde açılan ortaklığın giderilmesi davaları 42 bini buldu.

Kiralananın tahliyesi davaları 32 bini geçti. Kira davaları da yaklaşık 21 bine ulaştı. Davalı ve davacı tarafları baz aldığımızda bunların toplamının iki katından fazla bir vatandaşı ilgilendiriyor.

Özellikle yeni düzenleme kira tespit davaları, kira tahliye davaları, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar gibi birçok anlaşmazlığın daha kolay çözülmesine fırsat oluşturacaktır.

1 EYLÜL 2023 TARİHİNE DİKKAT!

Burada önemli bir hususun altını çizmek lazım. 1 Eylül 2023 itibarıyla arabuluculuk şartı aranıyor. Mevcut davalarda ve devam eden davalarda arabuluculuk düzenlemesi zorunlu değildir.

‘YÜZDE 50’YE YAKIN ANLAŞMA SAĞLANDI’

Arabulucu aslında bu süreçte karar veren kişi değildir. Ama bu noktada taraflar uyuşmazlıkları kendileri uzlaşı ile çözerler. Daha önce arabuluculuk sistemine devredilen uyuşmazlıkların çözüm oranına baktığımızda ülkemizde yaklaşık yüzde 50’ye yakın bir oranda anlaşma sağlandığı görülmüştür.

‘4 HAFTADA NETLEŞİYOR’

O nedenle aslında bu yollar uyuşmazlığın bir çözüm yöntemidir. En yaygın ve en uygulanabilir olandır. Süresi çok daha hızlıdır. Yaklaşık 4 haftalık süre içerisinde taraflar anlaşma ve anlaşmama durumunu netleştirebiliyorlar.

‘TIKANAN DAVALARA ÇÖZÜM BULABİLİR’

Görüşmelere kişiler kendileri bizzat, gerekse de avukatları aracılığı ile katılabiliyorlar. Bununla beraber taraflar anlaşma sağlayamazlarsa mahkemeye başvurarak dava açabiliyorlar. Bu açıdan baktığımızda özellikle kiracı ve mal sahibi uyuşmazlıklarında tıkanan dava süreleri nispeten daha hızlı çözüm bulabilir. Sonuçta taraflar eğer uzlaşma niyetindeyse arabulucu sistemi onlara bir avantaj sağlar.

ARABULUCU ÜCRETLERİ NE KADAR OLACAK?

Milliyet’in haberine göre, Arabuluculuk bürosuna başvurularda herhangi bir ücret alınmıyor. Taraflar arabuluculuk görüşmesinde anlaşamazlar ise 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanıyor.

Anlaşma durumunda ise ücret aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödeniyor.

Arabuluculuk asgari ücret tarifesi var. Bu davanın türüne göre örnek veriyorum. İlk 100 bin TL’ye kadar yüzde 6 bir arabuluculuk ücreti olarak değerlendiriliyor. Bunlar tarafların dava türü ve tutarına göre de değişiyor.

ARABULUCU TARAFINDAN ALINAN KARARLARA UYULMAZSA NE OLACAK?

Taraflar anlaşamazlarsa uyuşmazlık tutanağı düzenleniyor. Bu tutanak taraflarca imzalanıyor ve belge arabuluculuk bürosuna ibraz ediliyor. Birer örneği de taraflara veriliyor. Mahkeme bu tutanakları görerek davayı devam ettiriyor. Taraflar arabuluculuk işlemi başvurusu yapılmadan da reddedemiyorlar.

Taraflar ancak arabulucu tayin edildikten sonra görüşmeye gelmezlerse ya da taraflardan biri gelip diğeri gelmezse uyuşmazlık tutanağı düzenleniyor. Eğer burada alınan karara uyulmazsa, uzlaşma sağlandı, buna rağmen uzlaşmaya riayet edilmezse arabuluculuk tutanağının kesinleşmesine Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılarak sağlanabiliyor. Kararın icrası talep edilebiliyor.

Bu kapsamda karar mahkemenin dava sonunda verdiği karar gibi oluyor ve kesinleşmiş oluyor.

‘KAZANAN TARAF DA KAYBEDEN TARAF DA EŞİT ÜCRET ÖDÜYOR’

Taraflar arabulucu ile anlaşırlarsa arabuluculuk ücreti taraflarca eşit olarak ödeniyor. Anlaşamazlarsa herhangi bir bedel ödememiş oluyorlar. Yani davayı kazanan taraf da kaybeden taraf da ücreti eşit olarak ödüyorlar.

‘2 SAATİ GEÇİNCE KENDİLERİ ÖDÜYORLAR’

Arabuluculuk başvurusu sonrasında taraflar davet ediliyor ve bu noktada genel olarak bir arabuluculuk süresi 3 hafta veya 1 hafta ek süre ile 1 ay olarak kabul ediliyor. Görüşme en fazla 4 hafta sürecinde devam edebiliyor. Ücret 2 saati geçtikten sonra artık arabulucu ücretini kendileri ödemiş oluyorlar.

Taraflarla alakalı başka yükümlülükler de var. Dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartı aranacak. Burada komşu hakkı, kat mülkiyeti kanunu gibi unsurlar da vardır. Mesela bir apartman yönetimi maliklerle sorun yaşıyor olabilir. Diyelim ki bir ortak alan problemi var. Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan aidat ve benzeri problemler var. Bununla alakalı süreçler de arabuluculuk seçimine dahil edilecek. Belki de gayrimenkul konusunda uzman mahkemeler de bu sistemden sonra önemli bir ihtiyaç olabilir.

Nasıl tüketici mahkemeleri varsa, ticari mahkemeler varsa belki de gayrimenkul ihtisas mahkemeleri de bu noktada ilerleyen dönemde söz konusu olabilecektir.”